A - Loyer crise du COVID
Une décision du 10 juillet 2020 vient éclairer d’abondants débats sur l’exigibilité ou non des loyers pendant les 55 jours de la crise sanitaire liée au COVID. Le TGI de Paris dans une ordonnance du 10 juillet 2020 a considéré que le bailleur était de bonne foi dans la mise en œuvre des contrats lorsqu’il proposait des aménagements de conditions de paiements conventionnels. Le silence du locataire pendant cette période dite juridiquement protégée, l’absence de proposition en retour ainsi que le maintien de sa demande de bénéficier d’une franchise totale du loyer ont conduit La Cour à considérer que le preneur devait s’acquitter du deuxième trimestre 2020.
B - Statut d’un local accessoire
Dans un arrêt du 28 mai 2020, la Cour de Cassation indique que pour apprécier le caractère indispensable d’un local accessoire, il fallait prendre en compte la nature du local et non l’aménagement réalisé par le locataire.
En l’espèce, La cour d'appel a relevé que la location du sous-sol était intervenue en vue de l'utilisation conjointe des caves et du local principal. Elle a constaté qu'une cuisine avait été aménagée dans le sous-sol de l'immeuble et retenu souverainement que la tolérance du syndicat en sa qualité de bailleur quant à une telle utilisation des caves ne légitimait pas un tel usage.
C - Contestation de congé, point de départ d’une prescription
La Cour d’Appel de Chambéry, dans un arrêt du 6 novembre 2018, indique que les actions fondées sur les statuts des baux commerciaux se prescrivent par deux ans, ce délai courant à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
D - Clause de transfert des travaux
Dans un arrêt du 28 mai 2020, la Cour de Cassation a rappelé que l’article 1720 du Code Civil n’était pas d’ordre public. La Cour considère qu’il n’y a aucune contradiction entre l’obligation de délivrance du bailleur et le transfert de la charge des travaux sur le preneur. Au regard des dispositions de la loi PINEL, il ne peut s’agir que de travaux d’entretien de réparation seulement pour cause de vétusté.
E - Droit de préférence du locataire
Dans un arrêt du 27 mai 2020, la Cour d’appel de Paris a rappelé que le bailleur était tenu d’indiquer à son locataire commerçant les conditions de la vente des murs. Le seul fait que le prix proposé paraisse excessif au regard du marché, ne suffit pas à constituer un motif de nullité. En outre elle a considéré que rien n’interdisait au bailleur de se renseigner sur la valeur de son bien et vérifier l’existence d’un marché avant de mettre en jeu le droit de préemption du locataire commerçant.
F - Absence d’état des risques – Résiliation
La Cour de Cassation a censuré dans un arrêt du 10 septembre 2020, une Cour d’Appel en considérant qu’elle ne pouvait pas prononcer la résolution d’un bail au motif que l’Etat des risques naturels et technologiques n’y était pas annexé. La Cour aurait dû rechercher si le manquement imputé au bailleur était d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat de bail. On se souviendra que l’absence de cette annexe justifiait la résiliation du bail.
G - Méthode hôtelière
La Cour d’Appel de Versailles, dans un arrêt du 12 septembre 2019, confirme qu’en matière de location hôtelière, visant des baux en vue d’une seule utilisation, méthode dite actualisée fusion 2007, peut être valablement retenue pour évaluer le prix du bail, le référant aux usages observés dans la branche d’activités d’hôtellerie. Cette nouvelle méthode applicable à compter du 1er octobre 2016, prend en compte un prix raisonnable à la chambre hors taxe à partir duquel, compte tenu du nombre de chambres et des journées d’exploitation, peut être déterminé une recette théorique, corrigée par le taux d’occupation et éventuellement affectée de remise éventuelle pour commission.
H - Prescription, requalification
Dans un arrêt du 20 décembre 2018, la Cour de cassation confirme que le point de départ de la prescription biennale applicable à une demande de requalification d’une convention en bail commercial, court à compter de la date de la conclusion du bail.