Moison - 1925

I. Baux commerciaux

I. Baux commerciaux

A- Droit de préférence en cas de vente

La Cour de Cassation, dans un arrêt du 27 mai 2018, confirme que la vente globale d’un immeuble aux enchères, ne donne pas lieu à l’exercice du droit de préemption au profit d’un locataire, dont le bail n’a pour assiette qu’une partie des locaux.

B- Adhésion à une association de commerçants

Dans un arrêt du 11 octobre 2018, la Cour de Cassation s’est à nouveau penchée sur la problématique d’une adhésion « contrainte » à une association de commerçants, d’un centre commercial. Il est considéré que la clause obligeant le preneur à adhérer à une association de commerçants et imposant en cas de retrait qu’il reste tenu de régler sa participation financière, aux dépenses, sont des entraves à la liberté de ne pas adhérer à une association, ou de s’en retirer à tous moment. Cette clause est entachée d’une nullité absolue.

C- Fixation de la valeur locative et rejet du taux d’effort

La Cour d’Appel de Paris, dans un arrêt du 5 septembre 2018, a indiqué que le ratio loyer chiffre d’affaire invoqué par un preneur ne figurait pas aux nombre des critères déterminant de la valeur locative définie dans l’article L135.33 du Code de Commerce.

D- Loyer clinique, méthode métrique

La Cour d’Appel de Paris, dans un arrêt du 5 septembre 2018, a clairement indiqué, que depuis la réforme de la tarification T2A le calcul des valeurs locatives pour les établissements de santé, et les cliniques en particulier, devaient être établi à partir de la méthode métrique, abandonnant ainsi tout autre usage antérieur.

E- Troubles manifestement illicites, clause d’exclusivité

La Cour de Cassation, dans un arrêt du 11 octobre 2018, confirme la sanction donnée à un bailleur d’avoir à faire cesser l’activité d’un second locataire, installé en contravention, d’une clause d’exclusivité consentie au premier locataire.

F- Cession déspécialisation déplafonnement

Le TGI de Paris, le 18 janvier 2018, a confirmé que le changement d’activité et son extension, en l’espèce à une activité d’épicerie fine était adjointe une activité de prêt à porter féminin, masculin, en cours de contrat, justifie le déplafonnement au renouvellement de ce dernier du fait de la modification notable de la destination.

G- Révision du loyer – détermination des surfaces utiles

La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 17 janvier 2018, a indiqué que les surfaces inférieures à 1m80 ne devaient pas être déduites de la surface utile à pondérer, dès lors que les locaux étaient exploités. En outre, elle a confirmé le calcul de la valeur locative et de la définition des charges exorbitantes du droit commun. La taxe foncière devait être prise en considération, bien entendu sans le montant de la taxe d’ordures ménagères et les frais de rôle qui restent, par nature, locatifs. Enfin, la Cour d’appel a considéré que la clause usuelle : « le preneur devra se conformer aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur, notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la police, la sécurité, l’inspection du travail, ainsi que la réglementation de l’agrément visée par les articles 510-1 du Code de l’Urbanisme, de façon à ce que le bailleur ne puisse être ni inquiété, ni recherché, imposant ainsi au locataire de réaliser les travaux de mise en conformité, d’accessibilité et de salubrité des locaux pour l’exercice de son activité », ne devait être considéré comme une clause exorbitante du droit commun. Il est possible que cet arrêt reçoive la censure de la Cour de Cassation, car il n’est pas conforme, selon nous, aux dispositions de l’article 1719 du code civil sur l’obligation de délivrance. A suivre…